Mindestens 1 mal pro Woche werden wir nach dem Mietspiegel für Schwentinental gefragt.
Das Problem: Es gibt gar keinen Mietspiegel für Schwentinental. Warum das so ist und wie man sich trotzdem als Vermieter helfen kann, erfahren Sie hier.
Was ist ein Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Man benutzt den Mietspiegel als formelles Begründungsmittel für Mieterhöhungen.
Ziel ist es, die in § 558 BGB genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ für ein Mietobjekt konkret und objektiv festzulegen.
Darüberhinaus verbessern Mietspiegel die Transparenz auf den Wohnungsmärkten, was sowohl im Interesse der Vermieter wie auch der Mieter ist.
Warum gibt es in Schwentinental keinen Mietspiegel?
In der Regel werden Mietspiegel von (größeren) Städten in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessenverbänden aufgestellt. Eine Verpflichtung hierzu gibt es jedoch nicht.
Da der Markt in Schwentinental zu klein und das Interesse der Marktteilnehmer nicht groß genug ist, gibt es in Schwentinental keinen Mietspiegel. Das gleiche gilt für den gesamten Kreis Plön.
Interessant: Im Jahre 1981 gab es einmal den Versuch, ein Mietspiegelgesetz zu verabschieden. Danach sollten Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern verpflichtet werden, Mietspiegel zu erstellen. Da sich der Gesetzgeber jedoch nicht einigen konnte, wurde die Idee wieder verworfen.
Gibt es auch noch andere Mietpreis-Übersichten?
Ja. Allerdings sind die folgenden Mietpreistabellen keine Mietspiegel im Sinne des Gesetzes und können zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht herangezogen werden:
- VDM-Preisspiegel für Wohn- und Anlageimmobilien
- RDM-Immobilienpreisspiegel
- ivd-Preisspiegel
- Mietpreisübersichten der Internetportale (z.B. ImmobilienScout24.de)
- Mietpreisübersichten der Finanzämter
- Mietindex der Statistikämter
Wie Sie trotzdem eine Mieterhöhung durchführen können
Mietverhältnisse sind meist auf längere Zeit angelegt. Innerhalb gewisser Zeitabschnitte sind daher Anpassungen der Miethöhe durchaus notwendig.
Da auch im Mietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt, können sich Vermieter und Mieter während des Mietverhältnisses jederzeit über eine Änderung der Miete einigen.
Selbst bei Abschluss des Mietvertrages können die Vertragsparteien bereits Mieterhöhungen per Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren. Dies nennt man dann vertragliche Mieterhöhung. Wenn Sie sich in diesem Punkt nicht sicher sind, schauen Sie zunächst in Ihren Mietvertrag.
Sollten Sie nun als Vermieter keine vertragliche Mieterhöhung vereinbart haben, können Sie Ihr Erhöhungsverlangen (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), außer mit dem Mietspiegel, auch wie folgt begründen:
- mit der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
- mit einem begründeten Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
- mit entsprechenden Entgelten für einzelne vergleichbare Wohnungen (es genügt die Benennung von 3 Vergleichswohnungen).
Vor- und Nachteile
Mietdatenbank: Ist als Begründungsmittel absolut zu vernachlässigen, da in Deutschland bislang nur in Hannover eine funktionierende Datenbank existiert. Dort aber bereits seit 1977.
Sachverständigengutachten: Ist für den Vermieter mit den höchsten Kosten verbunden. Außerdem muss der Gutachter sich auf eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Wohnungsmieten beziehen können. Wenn das alles kein Problem ist, handelt es sich um eine zuverlässige Lösung.
3 Vergleichswohnungen: Ist für den Vermieter ein kostengünstiges Begründungsmittel. Voraussetzung ist natürlich, dass er über entsprechende Informationen verfügt und die Wohnungen tatsächlich in Art, Lage und Ausstattung vergleichbar sind.
Da es sich bei 3 Vergleichswohnungen um eine sehr geringe Datenquelle handelt, kann ein Mieter nur schwer die tatsächliche Vergleichbarkeit der Wohnungen überprüfen. Dies ist auch der Grund, weshalb vor Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Benennung von Vergleichswohnungen oftmals nicht bewiesen werden kann.
Fazit
Ein vorhandener Mietspiegel ist für die Durchsetzung von Mieterhöhungsverlangen und die Beweisbarkeit vor Gericht ein besonders wichtiges Instrument.
Da in Schwentinental kein Mietspiegel vorhanden ist, kommen nur die oben genannten Möglichkeiten zur Begründung der Mieterhöhung in Betracht. Wobei in unseren Augen lediglich die Benennung von mindestens 3 Vergleichswohnungen in der Praxis tatsächlich relevant erscheint.
Die Regelungsmöglichkeiten bei Abschluss des Mietvertrages (Staffel- und Indexmiete) geben dem Vermieter Planungssicherheit und verringern das Risiko gerichtlicher Auseinandersetzungen. Allerdings wirken fest vereinbarte Mieterhöhungen für Mieter schnell abschreckend.
Unsere Empfehlung
Behandeln Sie Ihre Mieter stets fair und aufmerksam. Denn ein zufriedener Mieter wird eher bereit sein, eine angemessene Mieterhöhung zu akzeptieren. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter persönlich und erklären Sie ihm die Beweggründe Ihrer Mieterhöhung.
So war es uns schon oft möglich, die Zustimmung zur Mieterhöhung ohne formelles Verfahren zu erhalten.
Sollten Sie jedoch einen Mieter der Kategorie „geschenkt ist noch zu teuer“ haben, müssen Sie bei der Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens besonders genau arbeiten und dürfen sich absolut keine Fehler leisten. Denn nicht selten werden Gerichtsprozesse allein aufgrund von Formfehlern verloren.
Sollten Sie nun noch Fragen rund um das Thema „Mieterhöhung“ haben, stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.