Das aktuelle Schreckgespenst für Vermieter: Mietpreisbremse!
Aber was bedeutet die Mietpreisbremse eigentlich für Vermieter? Wir haben den Gesetzesentwurf mal genau unter die Lupe genommen und hier die wichtigsten Eckdaten für Vermieter zusammengefasst.
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 1. Oktober 2014 verkündet:
„Das Bundeskabinett hat heute den Gesetzentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) beschlossen.
Damit steht fest: Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht werden so, wie im Koalitionsvertrag vereinbart, auch umgesetzt. Mieten werden bei einer Wiedervermietung in Zukunft in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch höchstens um 10 % übersteigen dürfen. Und: Nur der muss künftig den Makler zahlen, der ihn auch beauftragt hat und in dessen Interesse der Makler tätig geworden ist.
Die Mietpreisbremse ist für Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ vorgesehen. Diese Gebiete sollen wegen der erforderlichen Sachnähe die Länder festlegen dürfen, die so auch flexibel auf Veränderungen auf dem Immobilienmarkt reagieren können.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse werden Neubauten sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. „Die derzeit hohe Investitionsbereitschaft auf dem Wohnungsmarkt wollen wir fördern und erhalten. Davon werden die Mieter am Ende profitieren. Deswegen gilt die Mietpreisbremse nicht für umfassende Modernisierungen und Neubauten. Wenn wir den enormen Anstieg der Mieten langfristig verhindern wollen, brauchen wir natürlich auch Wohnungsneubau. Und: wer Geld investiert, soll damit auch weiterhin Geld verdienen können. So schaffen wir einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern“, erklärte Bundesjustiz- und –verbraucherschutzminister Heiko Maas die Ausnahme.
Die Länder erhalten – ab Inkrafttreten 2015 – für fünf Jahre die Möglichkeit, die Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Sie werden bis einschließlich 2020 Rechtsverordnungen erlassen können, um Gebiete für die Mietpreisbremse festzulegen. Diese Rechtsverordnungen bleiben dann aber – über das Jahr 2020 hinaus – bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist, also maximal fünf Jahre, wirksam.
„Die Mietpreisbremse ist nur ein Instrument, um Menschen mit geringerem Einkommen zu helfen, bezahlbare Wohnungen zu finden. Außerdem stellt diese Bundesregierung mehr als eine halbe Milliarde Euro jährlich für sozialen Wohnungsbau bereit. Weitere Elemente dieser Politik sind etwa eine aktive Liegenschaftspolitik, um Bauland verfügbar zu machen, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung von energieeffizientem Bauen und Sanieren“, erläuterte Maas die weiteren Maßnahmen der Bundesregierung zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit.
Wenn nun alles planmäßig verläuft, können die Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.“
Zusammenfassung für Vermieter
- Das Gesetz zur Mietpreisbremse wird voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.
- Die Landesregierungen haben danach 5 Jahre Zeit, um die Gebiete festzulegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Diese Gebiete, mit dem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“, gelten dann zunächst für höchstens 5 Jahre.
- Bei Wiedervermietungen in diesen Gebieten dürfen die Mieten dann max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Vor der Mietpreisbremse zulässig vereinbarte Mieten sollen bei Wiedervermietung weiterhin vom Vermieter verlangt werden können (Bestandsschutz). Damit muss eine Wohnung preislich nicht unter der bisherigen Miete angeboten werden.
- Wenn der Vermieter einen Makler mit der Vermietung seiner Immobilie beauftragt, muss er künftig auch die Maklerprovision zahlen. Eine Beteiligung des Mieters ist nicht mehr zulässig.
- Die Mietpreisbremse soll nicht für Neubauten und Wohngebäude mit „umfassender Modernisierung“ gelten. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.
- Modernisierungs-Mieterhöhungen nach § 559 BGB sollen weiterhin zulässig sein.
- Wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, wird die vereinbarte Miete unwirksam und der Mieter schuldet dem Vermieter max. 110 % der ortsüblichen Miete. Allerdings liegt es im Ermessen des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen. Es gilt: „Wo kein Kläger, da kein Richter.“
Fazit
Der Gesetzgeber möchte mit der Mietpreisbremse künftig noch stärker in die Preispolitik des freien Wohnungsmarktes eingreifen. Obwohl in §§ 5 WiStG sowie 291 StGB bereits vor vielen Jahren die Begriffe „Mietwucher“ und „Mietpreisüberhöhung“ geregelt wurden.
Wir fragen uns: Warum werden die vorhandenen Rechtsnormen nicht einfach konsequenter angewandt?
Die geplante Mietpreisbremse ist zweifelsohne ein schärferes Mittel zur Regulierung der Wohnungsmärkte. Es gilt jedoch zu beobachten, ob sie tatsächlich einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern schaffen wird.
Für alle Vermieter bleibt jetzt abzuwarten, welche Gebiete von den einzelnen Landesregierungen tatsächlich als Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ ausgewiesen werden.
Eine Mietpreisbremse in Kiel halten wir aktuell für nicht unwahrscheinlich.