Jeder Vermieter kennt das: Der Mieter ist ausgezogen und fordert seine Mietkaution zurück.
Aber muss die Mietkaution wirklich sofort ausgezahlt werden? Was ist, wenn eine Betriebskosten-Abrechnung noch aussteht? Und was ist mit den ungeklärten Schäden in der Mietwohnung?
Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus einem Mietverhältnis ab.
Bei Auszug des Mieters entsteht oft Streit darüber, wann und in welchem Umfang die Mietkaution zurückzuzahlen ist. Mit den folgenden Tipps machen wir Ihnen das Vermieter-Leben einfacher:
Was ist eine Mietkaution überhaupt?
- Die Mietkaution wird auch Mietsicherheit genannt und ist in § 551 BGB geregelt.
- Sie darf höchstens 3 Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen.
- Der Vermieter darf die Mietsicherheit am Ende eines Mietverhältnisses benutzen, um Mietschulden, Nebenkosten-Nachzahlungen oder Schäden und unterlassene Schönheitsreparaturen an der Wohnung zu begleichen.
- Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Zinsen erhöhen die Sicherheit und stehen dem Mieter zu.
Wann erfolgt die Rückzahlung der Mietkaution?
- Eine gesetzliche Regelung für den Zeitpunkt der Rückzahlung gibt es nicht.
- Unterschiedliche Instanzgerichte halten eine Abrechnungsfrist zwischen 3 und 9 Monaten für angemessen.
- Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH) gibt es jedoch keine allgemeingültige Abrechnungsfrist. Die angemessene Frist zur Abrechnung ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig und muss daher individuell beurteilt werden. Es gilt: Wenn der Vermieter in der Lage ist, seine Ansprüche festzustellen, soll er über die Kaution abrechnen.
Beispiele für eine angemessene Abrechnungsfrist:
- Sofern der Vermieter nach Rückgabe der Wohnung definitiv keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat, muss er die Mietkaution unverzüglich zurückzahlen. Das heißt: Nicht sofort, aber ohne schuldhaftes Zögern, was eine angemessene Überlegungsfrist beinhaltet.
- Wenn der Vermieter die Wohnung erst genauer inspizieren und eventuell Schäden ausbessern muss, kann die Rückzahlung der Mietsicherheit erst nach Feststellung der anrechenbaren Kosten stattfinden. Erfahrungsgemäß kann dies einige Monate dauern.
Sonderfall: Betriebskosten-Nachzahlung
Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Das Abrechnungsergebnis hat er dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB bis zu 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen.
Der BGH vertritt die Ansicht, dass auch die Ansprüche aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung mit der Mietkaution abgesichert werden.
Deshalb darf der Vermieter wenigstens einen Teilbetrag der Mietsicherheit bis zur Feststellung des letzten Abrechnungsergebnisses einbehalten. Voraussetzung dafür ist, dass für die Wohnung eine Betriebskosten-Nachzahlung zu erwarten ist.
Im Zweifel muss der Vermieter begründen, warum eine Nachzahlung erwartet wird.
Haben Sie zum Thema „Mietkaution“ noch weitere Fragen?
Oder brauchen Sie als Vermieter einen anderen Rat? Dann nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf!