Hausverwaltung für Ihr Mehrfamilienhaus gesucht? Worauf Sie als Eigentümer achten sollten.
Eine professionelle Hausverwaltung ist für den Erhalt und die langfristige Rendite einer Immobilie enorm wichtig. In Kiel und Umgebung existieren etliche Hausverwaltungen. Doch welche ist nun die Richtige für Ihr Mietshaus und woran erkennen Sie einen guten Hausverwalter?
Nachstehende Kriterien sollen Ihnen helfen, eine geeignete Hausverwaltung für Ihr Mietshaus (auch Mehrfamilienhaus oder Zinshaus genannt) zu finden. Dabei möchten wir ausschließlich den Bereich der Mietverwaltung beleuchten. Deshalb sollten wir zunächst den Unterschied zwischen Wohnungseigentums- und Mietverwaltung klären.
Der Unterschied zwischen Mietverwaltung und Wohnungseigentumsverwaltung.
Der Hauptunterschied besteht darin, dass eine Hausverwaltung bei der Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) lediglich für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Also für die Gebäudeteile, die mehreren Eigentümern gemeinsam gehören. Auch das Bewirtschaftungsgeld und die Instandhaltungsrücklage von Wohnungseigentümergemeinschaften zählen zum Gemeinschaftseigentum und werden deshalb auch vom Hausverwalter als sogenanntes Hausgeld vereinnahmt. Der WEG-Verwalter ist generell nicht für das Sondereigentum zuständig.
Bei Mietshäusern ist die Hausverwaltung in der Regel für sämtliche Anliegen rund um das gesamte Gebäude zuständig. Die Unterscheidung nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum gibt es hier nicht. Denn meist gibt es lediglich einen Alleineigentümer der Immobilie. Ausnahmen bilden hier Erbengemeinschaften oder Zusammenschlüsse von Investoren.
Was darf die Hausverwaltung für Mietshäuser kosten?
Die Höhe des Verwalterentgelts ist meist von vielen Faktoren abhängig. Hierbei spielt es beispielsweise eine Rolle, wie weit Ihre Immobilie vom Büro des Hausverwalters entfernt liegt. Oder wie hoch die Brutto- bzw. Nettojahresmieteinnahmen sind. Auch wird der Preis nicht selten durch den Unterhaltungszustand des Hauses beeinflusst. Besteht nämlich aufgrund von Reparaturstau ein höherer Arbeitsaufwand, kann das Entgelt schnell nach oben schießen. Selbstverständlich existieren darüber hinaus auch regionale Preisunterschiede, die teilweise nicht unerheblich sind.
Für Hausverwaltungen in Kiel, Schwentinental (Raisdorf, Klausdorf) und Umgebung ist es üblich, einen Prozentsatz ausgehend von der Brutto- oder Nettojahresmiete als monatliche Verwaltergebühr anzusetzen. In so einem Fall sollten Sie als Eigentümer aber auch wirklich von nahezu allen Verpflichtungen gegenüber Ihren Mietern entlastet sein. Man spricht hier auch von einer Mietvollverwaltung.
Auch wir von der raisdorfer haben uns entschlossen, unsere Leistungen der Hausverwaltung mit einem Prozentsatz von der Nettojahresmiete anzubieten. Dabei kommt es natürlich auf den von Ihnen gewünschten Leistungsumfang an. Für die eben genannte Mietvollverwaltung würden zum Beispiel 5 Prozent der Nettomieteinnahmen (Soll) pro Monat anfallen. Rechenbeispiel: Bei 3.000 Euro Mieteinnahmen pro Monat beträgt das monatliche Verwalterentgelt 150 Euro.
Sie müssen jedoch nicht den kompletten Service unserer Hausverwaltung nutzen. Sie können auch einzelne Bausteine unserer Leistungen in Anspruch nehmen. Das Verwalterentgelt wird sich dann selbstverständlich entsprechend reduzieren. Sprechen Sie uns gern hierauf an!
Wie beenden Sie einen bestehenden Verwaltervertrag?
Als alleiniger Eigentümer eines Mietshauses haben Sie es relativ einfach. Üblicherweise werden Sie in Ihrem Verwaltervertrag eine bestimmte Laufzeit mit Ihrer Hausverwaltung vereinbart haben. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vertrag unkompliziert aufgelöst werden. Eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses kommt dann in Betracht, wenn Ihr Hausverwalter seine vertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.
So finden Sie Hausverwaltungen in Ihrer Gegend.
Eine gute und zugleich schnelle Hilfe bei der Suche nach einer Hausverwaltung in Ihrer Region bietet das Branchenbuch. Gelbe Seiten, Das Örtliche und Co. gibt es sowohl gedruckt als auch im Internet. Fragen Sie auch Freunde und Bekannte, welche Hausverwaltung für ihre Wohnanlage zuständig ist. Die besten Informationen erhalten Sie jedoch mittlerweile über das Internet. Geben Sie eine Suchmaschine zum Beispiel "Hausverwaltung Kiel" oder "Immobilienverwaltung Schwentinental" ein, so erhalten Sie sofort eine Auswahl von diversen Hausverwaltungen. Sie werden sehen, dass Sie auf diese Weise rasch eine ganze Liste von Immobilienverwaltungen zur Hand haben.
Jetzt wird's Zeit sich Angebote zu holen.
Der erste Kontakt mit einer in Frage kommenden Hausverwaltung sollte nach Möglichkeit telefonisch erfolgen. Sicherlich bekommen Sie Ihre gewünschten Informationen auch per Post oder E-Mail, nur entgehen Ihnen dann einige interessante Fakten.
Sie sehen beispielsweise gleich, ob die Hausverwaltung zu normalen Geschäftszeiten telefonisch erreichbar ist. Denn eine Verwaltung, die schlecht erreichbar ist, nützt keinem. Auch bekommen Sie sofort ein Gefühl dafür, wie man Sie als Kunden behandelt. Ist Ihr Gegenüber freundlich und aufmerksam? Oder hat man kein Interesse mit Ihnen zu sprechen? Wird Ihnen ein unverbindlicher Termin zur persönlichen Besprechung angeboten? Werden Sie schnell zurückgerufen, wenn die zuständige Person gerade nicht erreichbar ist?
Außerdem können Sie während des ersten Telefonats weitere wichtige Fragen klären. Beispielsweise wie viele Mieteinheiten von der Hausverwaltung insgesamt verwaltet werden und wo sich die Objekte befinden. Aber Vorsicht: Je größer, desto besser stimmt nicht! Erfahrungsgemäß ist der Service gerade bei kleineren Hausverwaltungen tendenziell besser. Und zusätzlich nehmen Sie als Kunde einer kleineren Hausverwaltung automatisch eine gewichtigere Stellung ein. Diesen Vorteil werden Sie merken.
Welche Daten sollten Sie bereit halten?
Wie bereits oben angesprochen, gibt es die Möglichkeit der Mietvollverwaltung, bei der die Hausverwaltung sämtliche Aufgaben des Vermieters übernimmt. Vielleicht möchten Sie aber auch nur eine Entlastung in bestimmten Bereichen der Mietverwaltung. Zum Beispiel bei der Nebenkostenabrechnung oder Buchhaltung. Machen Sie sich vor der ersten Kontaktaufnahme Gedanken, welche Dienstleistungen Sie definitiv benötigen.
Folgende Daten sollten Sie dazu bereithalten:
Anschrift des Mietshauses
Anzahl der Mieteinheiten (getrennt nach Gewerbe, Wohnen und Stellplätzen)
Baujahr
Wie viele Mieteinheiten stehen leer?
Mieteinnahmen pro Jahr ohne Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten (netto-kalt)
Wie Sie Angebote auswerten und vergleichen.
Auch wenn Sie die erste Kontaktaufnahme telefonisch gemacht haben, sollte Ihnen jede Hausverwaltung ein schriftliches Angebot unterbreiten. Dies dient der beiderseitigen Sicherheit und ermöglicht Ihnen, das Angebot in Ruhe auszuwerten. Hierauf sollten Sie also keinesfalls verzichten.
Um die verschiedenen Angebote der Hausverwaltungen vergleichen zu können, sollten Sie sich eine Checkliste mit den wichtigsten Kriterien anfertigen. Wenn Sie sich ein wenig Arbeit sparen möchten, können Sie gern unsere Checkliste nutzen: Klicken Sie einfach hier...
Nachdem Sie nun ein oder zwei Hausverwaltungen in die engere Auswahl genommen haben, sollten Sie das persönliche Gespräch mit Ihrem zuständigen Ansprechpartner suchen. Nehmen Sie sich hierfür ausreichend Zeit. Und lernen Sie den Hausverwalter so gut es geht kennen.
Was gehört in den Verwaltervertrag?
Der Verwaltervertrag gibt die Leistungen Ihrer Hausverwaltung schriftlich wieder. Schon deshalb sollte der Inhalt ganz genau definiert werden. Kurz gesagt: Alle Aufgaben der Hausverwaltung werden einzeln im Vertrag aufgeführt.
Wir von der raisdorfer bieten Ihnen den Service der Mietvollverwaltung an. Unter Leistungen können Sie sich daher einen Überblick verschaffen, welche Punkte Sie in Ihren Verwaltervertrag aufnehmen könnten. Abschließend sollte natürlich auch die Höhe der Verwaltergebühr genannt werden. Damit die Hausverwaltung ihre Aufgaben ordentlich erfüllen kann, empfiehlt es sich außerdem, dem Hausverwalter eine Vollmacht auszustellen.
Sie haben Interesse am Service unserer Hausverwaltung? Und Ihr Haus befindet sich in Kiel, Schwentinental (Raisdorf, Klausdorf) oder Umgebung?
Gern möchten wir Ihnen unsere Dienstleistungen persönlich vorstellen. Nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf. Sie verpflichten sich zu nichts, das Informationsgespräch ist völlig kostenlos.
Schicken Sie eine E-Mail, rufen Sie uns an - 04307-8 234 999 - oder nutzen Sie das Kontaktformular.