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Muster für fristlose Kündigung einer Mietwohnung

Sie sind Vermieter und ihr Mieter zahlt die Miete nicht? Das ist nicht nur ärgerlich, sondern kann Sie auch schnell in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Wann Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen dürfen und wie eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussehen sollte, zeigen wir Ihnen hier.

Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges zulässig?

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über dauerhaft vermieteten Wohnraum ist laut Gesetz möglich, wenn der Mieter

  • für zwei aufeinander folgende Termine (z.B. April und Mai) mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mind. eine Miete plus 1 Cent) in Verzug ist oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine (z.B. anteilig April, September und November) erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Was zählt alles zur Miete?

Unter Miete versteht der Gesetzgeber alle vertraglich vereinbarten Zahlungen (Bruttomiete). Hierzu zählt

  • die Kaltmiete,
  • die Betriebskostenvorauszahlung und
  • die Heizkostenvorauszahlung.

Sollte in Ihrem Wohnraummietvertrag auch eine Garage oder ein sonstiger Nebenraum aufgeführt sein, so fallen die Zahlungen für diese Räume auch unter die Miete. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen vergangener Abrechnungsperioden zählen nicht, da sie keine wiederkehrenden Zahlungen sind.

Was gibt es noch zu beachten?

Der Mieter hat die Möglichkeit, bei einer außerordentlichen Kündigung sämtliche Zahlungsrückstände vollständig zu begleichen. Gelingt ihm das bis spätestens zwei Monate nach Zustellung einer Klageschrift, so ist die fristlose Kündigung unwirksam.

Von diesem Recht kann der Mieter innerhalb von zwei Jahren nur einmal Gebrauch machen. Aus diesem Grund ist anzuraten, dass das Mietverhältnis auch ordentlich aufgrund der Zahlungsrückstände gekündigt wird. Damit stellt der Vermieter sicher, dass bei einer Zahlung der Gesamtrückstände das Mietverhältnis trotzdem noch unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfrist beendet wird.

Eine Abmahnung bei Zahlungsrückständen ist grundsätzlich nicht notwendig. Das Mietverhältnis kann sofort außerordentlich und hilfsweise ordentlich gekündigt werden.

Zu beachten ist, dass das Mietverhältnis gegenüber sämtlichen Mietern gekündigt werden muss. Ebenso muss die Kündigungserklärung von sämtlichen Vermietern unterzeichnet sein.

Wie sollte man die Kündigung zustellen?

Der Vermieter hat im Zweifelsfall den Zugang der Kündigung nachzuweisen. Zu empfehlen ist deshalb eine Übergabe der Kündigung an den Mieter mit Empfangsbestätigung. Da dies oft nicht gelingen wird, sollte die Übergabe durch Boten erfolgen. Der Bote, der nicht Mietvertragspartei sein darf, also nicht Vermieter, muss das Kündigungsschreiben durchlesen, diesen ein kuvertieren und dieses dann in den Briefkasten des Mieters werfen.

Von einer Übersendung der Kündigung per Übergabeeinschreiben muss abgeraten werden, da bei Verweigerung der Annahme bzw. Nichtabholung auf der Post die Kündigung nicht als zugegangen gilt. Eine Kündigung durch Einwurfeinschreiben kann ebenso nicht empfohlen werden, da lediglich die Absendung bzw. der Zugang eines Schriftstückes nachgewiesen werden kann, jedoch nicht der Inhalt des Schriftstückes. Am sichersten ist die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher.

Unser Muster:

Sehr geehrter Herr Mustermann,

Sie sind seit dem _________ Mieter der Wohnung in der _________.

Gemäß § _________ des Mietvertrags haben Sie eine monatliche Kaltmiete in Höhe von _________ €, sowie für die Garage/Stellplatz von _________ € zu bezahlen. Hinzu kommen monatliche Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von _________ €. Mithin beträgt der Gesamtmietzins _________ €.

Nach § _________ des Mietvertrags bzw. § 556b BGB sind Sie verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätesten bis zum dritten Werktag eines Monats auf das im Mietvertrag bezeichnete Konto zu überweisen.

Sie befinden sich daher mit folgenden Mietzahlungen in Rückstand:

(Hier die einzelnen Monate mit Soll-Miete und Ist-Miete auflisten, dazu den jeweiligen Fehlbetrag ausweisen)

Es liegen somit Zahlungsrückstände in Höhe von _________ EUR vor.

Aufgrund des bestehenden Zahlungsverzugs spreche ich hiermit die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 Abs. 3 BGB aus. Diese fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung bis spätestens _________ zu räumen und nach vorheriger Terminvereinbarung in geräumtem Zustand an mich herauszugeben.

Sollte eine fristgerechte Räumung und Herausgabe nicht erfolgen, werde ich ohne weitere Ankündigung gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus wird ausdrücklich widersprochen (§ 545 BGB).

Rein vorsorglich kündige ich das Mietverhältnis zudem fristgerecht zum _________, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

Die ordentliche Kündigung stützt sich auf § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB. Mit Ihrem Verhalten verletzen Sie Ihre vertragliche Zahlungspflicht erheblich. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Ihnen ist mir unter den gegebenen Umständen nicht weiter zuzumuten. Ich habe deshalb ein besonderes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Im Zusammenhang mit der hier rein vorsorglich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung weise ich Sie darauf hin, dass Ihnen ein Widerspruchsrecht gemäß §§ 574 ff. BGB zusteht. Ein Widerspruch wäre spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses mir gegenüber zu erklären. Für den Fall eines Widerspruches wäre dieser im Einzelnen zu begründen.

Auch bezüglich der hier rein vorsorglich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung wird einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widersprochen (§ 545 BGB).

Ich fordere Sie auf, die rückständigen Mietzahlungen in Höhe von _________ € bis ebenfalls spätestens _________  auf mein Bankkonto mit der IBAN _________ auszugleichen.

Sollte ein fristgemäßer Zahlungseingang nicht erfolgen, werde ich auch diesbezüglich gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtlicher Hinweis:

Die Ausführungen auf dieser Seite können eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt nicht ersetzen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit können wir nicht übernehmen.