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Wie finden Sie heraus, wer der Eigentümer einer Immobilie ist?

Sie möchten herausfinden, wer der Eigentümer einer bestimmten Immobilie ist?

Tatsächlich müssen Sie hierfür oftmals ein wenig Detektivarbeit leisten. Wir zeigen Ihnen, wie das geht!

Warum ist der Eigentümer einer Immobilie für Sie überhaupt von Interesse?

Dafür gibt es sehr unterschiedliche Gründe. Hier aber ein paar Beispiele aus unserer Praxis:

  • Sie haben Interesse an der Immobilie und möchten diese gerne kaufen oder mieten?
  • Sie sind der Nachbar und müssen etwas mit dem Eigentümer des angrenzenden Grundstücks klären?
  • Sie möchten den Eigentümer schadensersatzpflichtig machen, weil Sie im Winter auf seinem Grundstück ausgerutscht sind oder Ihnen ein Dachziegel seines Hauses auf Ihr Auto gefallen ist?
  • Sie sind Mieter und möchten mit dem tatsächlichen Eigentümer des Mietobjektes  in Kontakt treten?
  • Sie sind Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechtes (z.B. Dienstbarkeit oder Überwegungsrecht) und müssen den aktuellen Eigentümer des belasteten Grundstücks sprechen?

Kann ich nicht einfach in das Grundbuch schauen?

Ja, nur mit dem einfach ist das manchmal so eine Sache.

Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt. Bei den sogenannten Grundbuchämtern. Diese sind für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Gesetzliche Grundlage hierfür bildet die Grundbuchordnung (GBO).

Und § 12 GBO regelt, dass die Grundbucheinsicht jedem gestattet ist, der dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Und hier fängt meistens das Problem an.

Einerseits ist diese Regelung sehr wertvoll und richtig. Denn letztlich dient sie dem Persönlichkeitsschutz jedes Grundstückseigentümers. Ansonsten könnte sich nämlich jeder aus bloßer Neugier über die eingetragenen Hypotheken und Grundschulden eines fremden Grundbuches informieren.

Andererseits wird eine Auskunft genau deshalb nicht leichtfertigt, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt.

Was ist ein berechtigtes Interesse?

Ein „berechtigtes Interesse“ ist zunächst mal ein unbestimmter Rechtsbegriff. Denn die Verwendung eines solchen Begriffes lässt dem Gericht genügend Spielraum, um pflichtgemäßes Ermessen bei der Beurteilung des Einzelfalles anzuwenden.

Zur Überzeugung des Grundbuchamtes müssen also sachliche Gründe vorgetragen werden, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausschließen.

Wer hat ein berechtigtes Interesse?

Berechtigtes Interesse in diesem Sinne haben zunächst der Grundstückseigentümer selbst und sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber. Das gilt auch für Behörden, Gerichte, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Aber auch ein wirtschaftliches Interesse kann im Einzelfall ausreichen. Hierzu zählen unter anderem die Interessen der

  • Kreditgeber des Eigentümers,
  • Gläubiger, die einen entsprechenden Vollstreckungstitel haben,
  • Grundstücksangrenzer sowie
  • Mieter, zur Ermittlung, ob der Vermieter auch tatsächlich der Eigentümer ist. Denn ein Vermieter muss nicht gleichzeitig auch der Eigentümer der Immobilie sein, da er sich selbstverständlich z.B. von seiner Hausverwaltung oder einem Rechtsanwalt vertreten lassen kann.

Das berechtigte Interesse ist dem Grundbuchamt darzulegen. Im Einzelfall kann bei begründeten Bedenken der Nachweis des Interesses verlangt werden. Das Grundbuchamt hat bei Annahme einer nicht zulässigen Verwendung der gewünschten Informationen die Auskunft zu verweigern.

Genügen dem zuständigen Grundbuchbeamten die dargelegten Nachweise nicht, muss er den Antrag auf Einsichtnahme also ablehnen. Gegen diese Entscheidung könnte man dann beim Grundbuchrichter vorgehen, der über die Rechtmäßigkeit der Versagung entscheidet. Sollte man mit diesem Ergebnis auch nicht einverstanden sein, ist die Beschwerde beim zuständigen Oberlandesgericht zulässig.

Es gilt der Grundsatz: Wenn jemand in keinerlei rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum Grundstückseigentümer steht, liegt höchstwahrscheinlich kein berechtigtes Interesse vor.

Sollte man also lediglich am Kauf der Immobilie interessiert sein, wird dies in der Regel leider nicht ausreichen.

Gibt es noch andere Möglichkeiten den Eigentümer einer Immobilie herauszufinden?

Ja, die gibt es. Und hier fängt die eigentliche Detektivarbeit an. Nachstehend ein paar mögliche Vorgehensweisen:

1. Fragen Sie die Nachbarn, ob sie den Eigentümer kennen. Gerade in kleineren Städten und Dörfern kennen sich die Nachbarn untereinander, so dass Sie mit ein wenig Glück rasch zum Ziel kommen dürften. In Großstädten lebt es sich hingegen oftmals anonymer, weshalb diese Methode weniger Erfolg bringen wird.

2. Sofern die Immobilie vermietet ist, fragen Sie die Mieter des Objektes. Bei Mehrfamilienhäusern finden Sie im Eingangsbereich des Hauses oft auch ein „schwarzes Brett“ mit Informationen zur Hausverwaltung, die Sie dann kontaktieren können. Bestenfalls finden Sie dort sogar Angaben zum Eigentümer selbst.

3. Werfen Sie einen Brief, in dem Sie Ihr Interesse darlegen, in den Briefkasten der Immobilie. Sofern kein Briefkasten vorhanden ist oder eindeutig zugeordnet werden kann, empfiehlt es sich, den Brief gut sichtbar an die Tür zu kleben. Bei Grundstücken dürfte diese Methode natürlich recht schwierig werden.

4. Benutzen Sie das Internet und suchen Sie mit der Anschrift der Immobilie in Suchmaschinen. Manchmal hat man Glück und wird in einem Online-Telefonbuch oder Adressverzeichnis fündig.

5. Fragen Sie einen ortsansässigen Immobilienmakler. Jemand, der sich beruflich mit dem Verkauf von Immobilien beschäftigt, hat sich vor Ort meist ein gutes Netzwerk von Kontakten und wertvollen Informationen aufgebaut und könnte Ihnen eventuell „auf dem kurzen Dienstweg“ weiterhelfen.

6. Sofern Sie strafrechtlich gegen den Eigentümer vorgehen wollen, reicht Ihre Strafanzeige bei der Polizei aus. Diese wird den Eigentümer dann von Amtswegen für Sie ermitteln.